近日，位于广州市荔湾区白鹤洞街道鹤园小区的危旧房“原拆原建”项目，已挂上“封顶大吉”的红色幕布。鹤园小区是广船职工宿舍居住区，其中部分楼宇已有60余年楼龄。
7月24日，羊城晚报记者走访发现，鹤园小区中五巷1-7号是广州中心城区首个危旧房“原拆原建”落地施工项目迎来封顶的案例，也是荔湾区首栋危旧房“原拆原建”项目。据悉，已拆除重建的楼宇将于明年可入住。
跨越半个世纪的居民楼
中五巷1-7号、西十巷1-4号、西十一巷1-5号是鹤园小区危旧房“原拆原建”的三栋楼宇。正在紧锣密鼓施工的中五巷1-7号已迎来封顶，在其相距不远的西十巷1-4号、西十一巷1-5号的红砖楼体建筑仍在。三栋楼宇之前主要提供给广州造船厂职工及家属居住，有不少是退休职工。
广州造船厂有限公司（以下简称“广船公司”）资产运营部经理卢志强介绍，三栋楼宇分别建于20世纪五十年代末，为砖混结构，存在结构安全隐患，如墙砖风化严重、天面和外墙渗漏、楼道狭窄、光线阴暗、外墙挂满密集线网、通风采光不佳等现象。另外，房屋的空间布局欠佳，户型不规则，部分户型没有单独的厨房厕所。
其中，中五巷1-7号在拆建前被鉴定危险等级为D级，符合《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》[以下简称《危旧房改造办法（试行）》]中“应改尽改”的等级。
对于鹤园小区微改造，事实上早在数年前被提出。当时荔湾区相关部门到鹤园小区走访调研时发现，小区居民楼宇存在可更新改造的情况，提出或许可采用社会资源、企业投资新模式推进。
创新项目资金筹措方式
鹤园小区危旧房“原拆原建”项目来由与广船老厂区地块有关。2020年，广船老厂区地块具备招标、拍卖、挂牌条件。而收储公开出让地块的竞得者广州瑞凌实业发展有限公司，需接受改造主体广船公司的委托，承担鹤园小区微改造资金和改造实施责任。
“地块出让结合微改造项目，是导入社会资源，创新资金筹措方式，推进改造的新举措。”荔湾区住房建设和园林局城市更新科科长邢励斌介绍，鹤园小区的“原拆原建”项目与老旧小区微改造统筹研究、统筹实施，依托广船老厂区地块收储和出让契机，由地块受让方接受改造主体委托，承担资金和实施责任。
鹤园小区微改造方案经初步编制；广泛入户摸查，听取共同缔造委员会居民代表的诉求后不断修改完善。最终调整的方案于2023年4月由荔湾区政府审定批复。
“在微改造方案研究和编制的早期阶段，广船公司就对部分老旧楼宇有‘原拆原建’的诉求。但当时《危旧房改造办法（试行）》还未印发，存在政策空白，落地实施有难度。”邢励斌表示，《危旧房改造办法（试行）》印发后，为老旧楼宇拆除重建提供了明确的政策路径，也为鹤园小区实施微改造过程中同步探索推进危旧房“原拆原建”创造了条件。
权属唯一楼宇复建难点何在？
《危旧房改造办法（试行）》提到，“多产权人的城镇危旧房需经不低于90%的房屋使用安全责任人表决同意改造并确定项目建设单位后，方可启动改造。”“项目设计方案及实施方案经不低于90%的房屋使用安全责任人依法表决同意后，方可开展下一步工作。”
鹤园小区“原拆原建”的三栋楼宇权属均属于广船公司。在推进危旧房改造中，不存在“多产权人”表决通过的难题。但困难在于动员居民配合搬迁以及楼宇新建后的重新设计、布局。
“三栋需要‘原拆原建’的楼宇共有152户，且居住着不少老年人。在走访摸查期间，不少老居民表示住习惯，不想搬动了，另外怕搬动住处需要费用。”白鹤洞街道经济发展办公室工作人员吴国荣表示，在2022年前后，街道已联动广船公司，主动上门走访、听取居民诉求，为安置工作动员宣传。
为解决居民担心的问题，广船公司已就近安排好小区内的其他住处安置居民，重新翻修安置房源，并自费委托搬家公司配合居民搬家。
“原拆原建”意味着要在原本的楼层、规定的建筑面积内重新设计房屋布局，“重建后，需要确保每个户型要有厕所、厨房、阳台，能开窗通风，还要符合相关的建设标准，设计难度较大。”卢志强表示，鹤园小区危旧房改造工作始终依据《危旧房改造办法（试行）》，遵循“尊重历史、实事求是、多措并举、分类实施、因地制宜、绿色安全、优化简化”的原则。通过原拆原建上述危旧房，将由砖混结构改造为框架结构，提升房屋安全等级，同时彻底解决房屋漏水、通风采光不佳等一系列问题，将公共厨厕改为各户独用厨厕，增设阳台以增强房屋通风采光性，还预留了电梯井，有效改善居住环境。
据悉，已顺利封顶的中五巷1-7号将于今年年内完成施工并申报验收，计划于明年可入住。西十巷1-4号、西十一巷1-5号将在8月开展楼宇鉴定，并有序开展施工申报等工作，计划于年内动工。
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